지금 경매 공부 시작해야 하는 이유
부동산 가격이 오를수록 ‘내 집 마련’의 기회는 멀어집니다. 하지만 2025년 2분기, 우리는 한 번의 기회를 마주하고 있습니다. 바로 ‘경매 시장’에서 말이죠.
2023년에만 무려 11만 9,312건의 경매 신청이 접수되었고, 그 여파는 올해 봄부터 본격적으로 시작됩니다. 저는 작년 하반기부터 경매 공부를 시작했고, 지금은 매달 입찰공고를 모니터링하며 타이밍을 보고 있습니다.
왜 지금 경매 공부를 시작해야 할까요? 이 글에서는 2025년 경매 시장이 왜 중요하며, 실제 낙찰가율, 낙찰률, 제 경험을 바탕으로 경매를 준비하는 방법까지 구체적으로 안내드립니다.
2025년 2분기, 부동산 경매 물건 ‘폭발적 증가’ 예정
2023년 한 해 동안 접수된 경매 신청 건수는 11만 9,312건으로, 이는 2008년 글로벌 금융위기 이후 최대치였습니다.
특히 2021년~2022년 사이 무리하게 대출을 받아 주택을 구매했던 이른바 ‘영끌족’이 금리 상승과 경기 둔화로 인해 버티지 못하고 매물을 경매 시장에 내놓으면서 시장이 커졌습니다.
경매 신청 → 입찰까지 약 6개월의 시차가 발생하기 때문에, 2023년 하반기에 신청된 물건들이 2025년 2분기부터 본격적으로 매물로 등장하게 되는 것입니다.
| 연도 | 경매 신청 건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 2020년 | 73,804건 | 코로나 초기 |
| 2021년 | 85,206건 | 주택 가격 상승기 |
| 2022년 | 99,302건 | 영끌 증가 |
| 2023년 | 119,312건 | 2008년 이후 최대치 |
출처: 대법원 법원경매정보
2025년 경매 시장의 현실: 이미 과열 조짐
2025년 2월 기준, 서울과 수도권 일부 지역은 이미 경매 시장이 과열 국면에 들어섰습니다.
전국 평균 낙찰률은 42.7%, 낙찰가율은 91.8%를 기록했으며, 서울의 주요 인기 지역은 감정가를 넘긴 수준으로 낙찰되고 있습니다.
| 지역 | 낙찰률 | 낙찰가율 |
|---|---|---|
| 전국 평균 | 42.7% | 91.8% |
| 서울 강남구 | 46.2% | 101.3% |
| 서울 용산구 | 44.8% | 100% |
낙찰가율이 100%를 초과했다는 것은 일반 매매 가격과 거의 차이가 없다는 의미입니다. 즉, 경매도 더 이상 ‘헐값에 사는 시장’이 아닌 ‘분석이 생명인 시장’이라는 사실을 보여줍니다.
경매의 핵심은 ‘분석력’… 무작정 입찰은 금물
경매에 처음 관심을 가졌을 때 저는 단순히 최저가만 보고 “와, 싸다!” 생각했습니다.
하지만 직접 법원 입찰 현장에 몇 번 참여하고, 입찰 실패도 경험해보니 진짜 핵심은 ‘권리분석’과 ‘시세파악’이라는 걸 뼈저리게 느꼈습니다.
다음과 같은 항목들을 반드시 체크해야 합니다.
- 매물 위치 및 주변 시세
- 과거 실거래가 및 매매 히스토리
- 임차인 권리관계, 대항력, 우선변제권 여부
- 점유 상황(공실 여부, 명도 가능성)
- 근저당, 가압류, 유치권 등 권리관계
경매는 싸게 사는 시장이 아니라, 리스크를 감수하고 기회를 얻는 시장입니다.
저는 요즘에도 법원경매정보 사이트를 매일 모니터링하며, 시세 대비 실질 가치가 있는 매물을 분석하고 있습니다.
지금부터 경매 공부를 시작해야 하는 이유
2025년 2분기는 경매 물량이 대거 출회되는 시기입니다.
하지만 동시에 과열된 시장 분위기 속에서 제대로 준비된 사람만 기회를 잡을 수 있는 시기이기도 합니다.
제가 경매 스터디에 참여하고 실전 사례를 분석하며 느낀 점은, 꾸준한 공부만이 좋은 물건을 판별할 수 있는 유일한 무기라는 점입니다.
좋은 기회를 잡기 위해서는 다음 3가지를 꼭 실천하세요.
- 시세보다 저렴한 ‘실거주용’ 중심의 매물 분석
- 권리분석 기초 개념 숙지(대항력, 선순위, 후순위 등)
- 낙찰가율과 지역별 경매 동향 정기적으로 확인
자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 2025년 경매 시장에서 진짜 싸게 살 수 있을까요?
A. 낙찰가율이 90%를 넘는 상황에서는 ‘헐값’은 어렵습니다. 다만, 시세보다 5~10% 저렴한 매물은 존재합니다. 분석이 관건입니다. - Q. 초보자가 경매를 시작해도 괜찮을까요?
A. 충분히 가능합니다. 요즘은 유튜브, 블로그, 경매 카페 등 무료 자료도 많고, 실무 중심의 스터디도 많습니다. - Q. 경매 공부는 어디서 시작하나요?
A. 대법원 법원경매정보 사이트, 온비드(공매), 유튜브 ‘킹두부’ 채널, 실전 경매 스터디 등을 추천합니다.
결론: 2025년 부동산 경매는 기회이자 전략입니다
2025년 2분기, 경매 시장은 역대급 물량 증가와 함께 새로운 국면을 맞이하고 있습니다. 2023년 한 해 동안 11만 9,312건에 달하는 경매 신청이 접수되었고, 그 결과가 올해 본격적으로 경매 물건으로 등장하고 있습니다.
서울 강남, 용산과 같은 주요 지역은 이미 낙찰가율 100% 이상을 기록하며 경매조차도 과열된 상태입니다. 이런 환경에서 경매를 통해 진짜 기회를 얻기 위해서는, ‘낮은 가격’보다는 ‘철저한 분석’이 핵심입니다.
제가 경매 공부를 시작하면서 직접 체감한 것은, 단순한 정보 수집을 넘어서 실제 낙찰 히스토리와 권리분석, 명도 문제까지도 꼼꼼히 따져야 한다는 점이었습니다. 몇 번의 입찰 실패와 스터디를 통해 점차 노하우를 쌓아가고 있으며, 지금이 바로 진짜 기회를 잡을 시기라고 확신합니다.
지금은 경매 시장의 문이 활짝 열린 시기입니다. 누구에게나 기회는 열려 있지만, 그 기회를 자신의 것으로 만드는 사람은 철저히 준비한 사람뿐입니다.
내 집 마련을 꿈꾸고 있다면, 바로 지금부터 경매 공부를 시작해보세요. 2025년의 경매는 단순한 투자나 투기 대상이 아닌, 실거주와 자산 마련의 전략적 수단이 될 수 있습니다.