3월 24일, 서울 부동산 시장이 다시 한 번 요동쳤습니다.
갭투자와 단기 급등을 막기 위해 서울시가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 재지정한 것입니다.
단 4주 사이 벌어진 급등락 장세, 그 중심에는 오세훈 서울시장의 결정과 실수요자·투자자의 움직임이 있었습니다.
이 글에서는 지난 한 달간 벌어진 서울 부동산 시장의 흐름을 수치와 경험 중심으로 분석하고, 6개월 후 어떻게 변화할지 전망해보겠습니다.
토지거래허가제란 무엇인가?
토지거래허가제는 일정 지역 내 부동산을 거래할 때 반드시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 허가를 받기 위해선 실거주 목적임을 증명해야 하며, 전세를 끼고 사는 갭투자는 불가능합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 적용 지역 | 2025년 3월 24일부터 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역 아파트 |
| 적용 기간 | 2025년 3월 24일 ~ 2025년 9월 30일 (6개월) |
| 허가 조건 | 실거주 목적, 최소 2년 이상 거주 의무 |
2025년 2월 12일 해제, 그리고 단 4주 만의 폭등
올해 2월 12일, 서울시는 잠실, 삼성, 대치, 청담(일명 잠삼대청) 일부 아파트에 대해 토허제를 해제했습니다. 이로 인해 갭투자 수요가 유입되며 가격과 거래량이 급등했습니다.
| 구분 | 해제 전 | 해제 후 (4주 내) |
|---|---|---|
| 서울 주간 아파트 거래량 | 약 1,000건 | 약 2,000건 |
| 강남3구 주간 거래량 | 200건대 | 400건대 |
| 갭투자 비율 | 35.2% (2025년 1월) | 43.6% (2025년 2월) |
제가 주시하던 강남 A단지 역시 한 달 사이에 2억이 올랐습니다. 매도자는 집을 내놨다가 다시 회수했고, 실거래가는 호가를 추월하는 모습까지 보였습니다.
도미노처럼 옮겨간 수요, 마용성의 부상
잠삼대청의 가격 급등으로 접근이 어려워지자 수요는 마포, 용산, 성수 등으로 옮겨갔습니다. 이른바 ‘대체 투자지’ 찾기였죠.
| 단지명 | 변화 |
|---|---|
| 마포 프레스티지자이 | 하루 만에 호가 5,000만 원 상승 |
| 마포 더 클래시 | 기존보다 3,000만 원 높은 호가 매물 등장 |
저도 당시 마용성 매물 여러 곳을 문의했는데, 호가 조정 없이 “지금 아니면 거래 어렵다”는 분위기가 강했습니다.
다시 묶인 토허제, 발표와 혼란의 타이밍
2025년 3월 19일 오세훈 서울시장은 머리를 숙이며 발표했습니다. “3월 24일부터 다시 묶겠습니다.”
불과 4일의 유예기간으로 시장은 큰 혼란에 빠졌습니다. 주말 사이 매매를 마쳐야 한다는 압박은 거래 폭증으로 이어졌고, 반대로 일부 매수자는 관망세로 전환했습니다.
저도 이 시기에 송파의 한 아파트를 계약 직전까지 갔다가, 갑작스러운 규제로 포기하고 말았습니다.
재지정 후의 효과: 호가 하락 + 매물 증가
토허제가 재지정되자마자 시장은 빠르게 반응했습니다. 특히 잠실과 송파 아파트는 호가 하락과 매물 증가 현상이 뚜렷했습니다.
| 단지명 | 해제 후 거래가 | 재지정 후 호가 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 잠실 엘스 국평 7층 | 30억 5,000만 원 | 28억 원 | -2억 5,000만 원 |
| 송파구 전체 매물 수 | – | 4% 증가 | 증가 |
금융권 대출 규제 강화로 이어진 연쇄 반응
서울시의 규제 발표 직후 주요 시중은행은 다주택자·투자자에 대한 주택담보대출 중단을 발표했습니다.
| 은행 | 조치 내용 | 시행일 |
|---|---|---|
| 우리은행 | 강남·서초·송파·용산 신규 주담대 중단 | 3월 28일 |
| 하나은행 | 서울 내 유주택자 대상 신규 대출 중단 | 3월 27일 |
저 역시 전세자금 대출 상담을 받으려다 “일단 중단됐습니다”는 답변을 들었습니다.
6개월 후 시장은 어떻게 될까?
토허제는 일단 2025년 9월 30일까지 한시적으로 운영됩니다. 이후에는 시장 동향에 따라 해제 여부가 결정됩니다.
하지만 이번 사례를 통해 확인된 점은, 서울 부동산 시장에는 여전히 투자 대기 자금이 넘쳐난다는 것입니다. 특히 강남권은 토허제가 풀리는 순간 가격이 치솟을 가능성이 다시 확인됐습니다.
개인적으로는 ‘지금이 가장 쌀 때’라는 심리가 투자자 사이에 퍼지고 있다고 느꼈습니다. 실제로 주변 지인들 중 “강동이라도 사두자”는 이들이 많아졌습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 갭투자는 완전히 불가능한가요?
A. 토허제가 적용된 지역에선 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 불가능합니다. 실거주 목적만 허용됩니다.
Q. 실거주 기간은 얼마나 채워야 하나요?
A. 허가를 받은 후 최소 2년간 실거주해야 하며, 중도 전세 전환 시 불이익이 있을 수 있습니다.
Q. 6개월 뒤 토허제가 해제될 가능성은?
A. 시장 안정 여부에 따라 달라집니다. 하지만 단기 급등 후 다시 묶인 점을 보면 연장 가능성도 높습니다.
결론: 서울 부동산, 규제에도 여전히 뜨겁다
다시 시행된 토지거래허가제는 단순한 규제가 아니라, 서울 부동산 시장의 수요와 공급의 불균형을 극명하게 보여주는 계기가 되었습니다.
강남·서초·송파·용산 전역이 갭투자 금지 지역으로 묶이면서 단기 과열은 진정됐지만, 장기적으로는 수요 억제만으로는 시장을 통제하기 어렵다는 한계도 드러났습니다.
불과 4주간의 해제 기간 동안 거래량은 2배 이상 폭증했고, 갭투자 비율은 43%를 넘었습니다. 이는 여전히 대기 수요가 넘쳐나고 있다는 뜻이며, 강남권의 상징성과 희소성은 규제에도 불구하고 강력하다는 것을 보여줍니다.
또한, 대출 규제 강화, 서울 분양 물량 부족(1~4월 단 1건) 등의 요인으로 인해 6개월 후 규제가 풀리더라도 가격은 다시 오를 가능성이 높습니다.
결국 이번 조치는 일시적 억제일 뿐이며, 강남권을 비롯한 서울 핵심 지역의 부동산은 ‘규제 → 반짝 하락 → 재상승’의 흐름을 반복할 가능성이 큽니다. 투자자와 실수요자 모두 변화에 빠르게 대응할 수 있는 전략이 필요합니다.