실거주 의무 피해가는 부동산 사각지대의 진실
2025년 9월 30일까지 서울 강남3구와 용산 전역이 토지거래허가구역으로 묶였습니다.
서울시가 부동산 투기를 억제하기 위해 단행한 강력한 조치지만, 같은 지역 내에서도 ‘아파트냐, 아니냐’에 따라 규제를 피할 수 있는 구조적 허점이 곳곳에서 드러나고 있습니다.
같은 단지, 같은 생활권, 같은 입지… 그런데 규제는 달라진다? 오늘은 제가 직접 부동산을 알아보며 경험한 사례를 바탕으로, 이 모순된 상황에 대해 상세히 분석해보겠습니다.
토지거래허가구역이란 무엇인가요?
토지거래허가구역은 국토교통부나 지자체가 지정한 지역 내에서 부동산을 매수할 때 ‘실거주 목적’ 등 명확한 사유를 밝혀야 허가가 나는 제도입니다.
2025년 기준으로 서울에서는 다음 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.
| 구분 | 지정 지역 | 지정 기간 | 주요 규제 |
|---|---|---|---|
| 토지거래허가구역 | 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 | ~2025년 9월 30일까지 | 실거주 2년 의무, 갭투자 금지 |
즉, 해당 지역 아파트를 매수하려면 2년 이상 실제로 거주해야 하며, 전세 끼고 매수하는 방식은 금지됩니다.
“나는 아파트 아닌데요?” 용산 한남더힐 사례 분석
서울 용산구에 위치한 고급 주택단지 ‘한남더힐’은 대표적인 규제 사각지대입니다. 누가 봐도 고급 아파트인데, 일부 동이 ‘연립주택’으로 분류되어 토지거래허가제를 피할 수 있었던 사례입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 용산구 한남동 |
| 총 동 수 | 32개 동 |
| 규제 피한 동 | 4층 이하 11개 동 (건축물대장상 연립주택) |
| 최고 거래가 | 175억 원 (2025년 3월 기준) |
제가 부동산 중개업소를 통해 직접 확인한 결과, 해당 연립주택은 실거주 요건 없이 매매가 가능했고, 실제로 외부 투자자들의 매수도 활발했습니다.
타워팰리스도 예외? 오피스텔은 규제 밖
강남 도곡동 ‘타워팰리스’ 역시 규제의 허점을 보여주는 대표적 사례입니다. 이곳은 아파트와 오피스텔이 함께 구성되어 있는데요, 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에 규제를 받지 않습니다.
하지만 실제로는 오피스텔도 ‘주거용’으로 사용되고 있고, 내부 구조도 아파트와 거의 차이가 없습니다. 실질적 기능은 같지만 규제는 적용되지 않는 구조인 셈이죠.
제가 직접 매물을 둘러봤을 때도, 오피스텔 매도자는 “실거주 아니어도 문제 없다”고 설명했습니다.
위례신도시: 거리 200m 차이로 규제가 달라진다?
위례신도시는 서울 송파구, 경기 성남시, 하남시에 걸친 신도시입니다. 같은 생활권임에도 행정구역 차이로 규제 적용 여부가 엇갈리는 상황이 발생하고 있습니다.
| 단지명 | 위치 | 토지거래허가 대상 여부 |
|---|---|---|
| 송파꿈에그린위례 | 서울 송파구 | 대상 (실거주 의무) |
| 위례센트럴자이 | 성남시 수정구 | 비대상 |
두 단지의 거리 차이는 200미터도 되지 않지만, 매수 조건은 하늘과 땅 차이입니다.
한남뉴타운, 빌라 한 채에 15억 웃돈?
서울 용산구 한남뉴타운은 아직 아파트화되지 않은 재개발 지역으로, 현재는 **빌라와 단독주택이 주를 이루고 있습니다.** 이곳은 토지거래허가구역이지만 아파트가 아니라는 이유로 규제를 받지 않습니다.
한남2구역에서는 향후 분양 가능성이 있는 빌라 한 채에 **15억 원이 넘는 웃돈**이 붙은 사례가 있었습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 한남2구역 |
| 감정가 | 12억 원 |
| 매물가 | 27억 5천만 원 |
| 웃돈(프리미엄) | 15억 5천만 원 |
저도 이 지역을 둘러봤지만, 이미 30억~40억 원 자본 없이는 접근 자체가 어려운 시장이 되어 있었습니다.
개인적인 경험과 생각
저는 실제로 서울 강남권에 실거주용 아파트를 알아보던 중, 같은 위치에서도 건물 용도나 명칭에 따라 규제 적용이 완전히 다르다는 사실을 처음 알게 되었습니다.
특히 한남더힐처럼 같은 단지인데도 ‘연립’과 ‘아파트’라는 분류만으로 규제가 갈리는 것은 부동산 정책의 **정합성 부족**을 단적으로 보여주는 예라고 생각합니다.
“투기 억제를 위해 규제를 한다면, 건물의 명칭이 아니라 실질적인 주거 목적을 기준으로 적용해야 하지 않을까요?”
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 연립주택도 실제로는 아파트처럼 고급인 경우가 많은데 왜 규제를 받지 않나요?
건축법상 ‘연립주택’은 4층 이하 다세대주택을 말하며, 아파트는 5층 이상으로 구분됩니다. 형식적인 구분만으로 규제가 다르다는 문제가 있습니다.
Q2. 오피스텔도 주거용이면 규제 대상이어야 하지 않나요?
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에 토지거래허가제나 실거주 요건이 적용되지 않습니다. 다만 실제로는 주거용으로 활용되고 있는 경우가 많아 정책적 검토가 필요합니다.
Q3. 위례신도시처럼 행정구역에 따라 규제가 갈리는 것은 왜 그런가요?
토지거래허가구역은 행정구역 단위로 지정되기 때문에, 같은 생활권이라도 시나 구가 다르면 규제 범위도 달라지는 문제가 발생합니다.
결론: 규제 피한 고급 주택, 형평성과 실효성의 균형 필요
토지거래허가제는 실거주 목적의 부동산 거래를 유도하고, 투기를 억제하기 위한 제도로 시작되었습니다. 특히 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 2025년 9월 30일까지 아파트 매수 시 실거주 2년 조건이 부과되며 갭투자가 사실상 불가능해졌습니다.
하지만 실제 시장에서는 건축물 용도(연립주택, 오피스텔 등)이나 행정구역(위례신도시처럼 구역 경계선)에 따라 동일 입지에서도 규제를 피할 수 있는 상황이 자주 발생하고 있습니다. 대표적인 사례로는 한남더힐의 연립동 175억 거래, 도곡 타워팰리스의 오피스텔 등이 있으며, 한남뉴타운 빌라에는 15억 이상의 프리미엄이 붙기도 했습니다.
이처럼 겉은 아파트와 동일하지만 규제는 피해가는 고급 주택들은 실수요자에게 불공정한 시장을 만들고 있으며, 풍선효과로 인해 오히려 투기 수요가 왜곡되는 현상을 낳고 있습니다.
형평성 있고 실효성 있는 규제를 위해서는 단순한 건축물 명칭이 아니라, 실질적인 주거 기능과 사용 목적을 기준으로 한 세밀한 정책 설계가 필요합니다. 실거주를 희망하는 시민들이 피해를 입지 않도록 제도 정비가 시급합니다.